BauGB und Wohneigentum im angespannten Wohnungsmarkt

29.01.2026

BauGB und Wohneigentum im angespannten Wohnungsmarkt

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von Dr. Patrick Heinemann

Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz vom 23. Juni 2021 hat der Gesetzgeber zwei neue Instrumente ins Baugesetzbuch eingefügt, um auf die angespannte Lage vieler Mietwohnungsmärkte zu reagieren: § 201a und § 250 BauGB. Beide Normen erlauben weitreichende Eingriffe in die Eigentumsfreiheit und Planungshoheit – allerdings auf unterschiedlichen Ebenen. Während § 201a BauGB eine Verordnungsermächtigung zur Gebietsausweisung schafft, regelt § 250 BauGB das sogenannte Umwandlungsverbot. Beide Vorschriften beruhen auf ähnlichen Voraussetzungen, entfalten aber eigenständige Wirkungen.

Bestimmung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – mit Gemeindebeteiligung

§ 201a BauGB ermächtigt die Landesregierungen, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Tatbestandsvoraussetzung ist, dass die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (§ 201a S. 3 BauGB). Dies knüpft allein an den Mietwohnungsmarkt an, nicht an das allgemeine Wohnungsangebot. Der Gesetzgeber nennt als Indikatoren etwa stark steigende Mieten, hohe Mietbelastung, wachsende Wohnbevölkerung ohne entsprechenden Neubau oder sehr geringe Leerstände (§ 201a S. 4 BauGB).
 
Die Verordnung bedarf einer nachvollziehbaren Begründung; sie muss darlegen, auf welchen Tatsachen die Gebietsausweisung beruht. Eine Veröffentlichung ist erforderlich – spätere Nachschiebungen sind unzulässig. Vor Erlass sind betroffene Gemeinden und kommunale Spitzenverbände anzuhören (§ 201a S. 8 BauGB). Diese Beteiligung ist als Soll-Bestimmung ausgestaltet und damit in der Regel zwingend: Wird sie unterlassen, dürften Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Verordnung bestehen. Die kommunale Planungshoheit ist insofern betroffen, als in ausgewiesenen Gebieten Erleichterungen bei Befreiungen (§ 31 Abs. 3 BauGB), Vorkaufsrechten (§ 25 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 BauGB) und Baugeboten (§§ 175, 176 BauGB) zulässig werden.

Genehmigungserfordernis für Bildung von Wohneigentum im angespannten Wohnungsmarkt – ohne Gemeindebeteiligung

Eigenständig daneben steht § 250 BauGB. Er ermächtigt die Landesregierungen, ebenfalls durch Rechtsverordnung, ein Genehmigungserfordernis für die Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt einzuführen. Dabei verweist § 250 Abs. 1 S. 1 BauGB auf denselben Tatbestand wie § 201a BauGB – die Voraussetzungen der Sätze 3 und 4 gelten entsprechend. Eine Gebietsausweisung nach § 201a BauGB ist jedoch nicht Voraussetzung für die Anwendung des § 250 BauGB; die Verordnungen können getrennt, aber auch gemeinsam erlassen werden.
 
In einem nach § 250 BauGB ausgewiesenen Gebiet bedarf die Begründung oder Aufteilung von Wohnungseigentum in Bestandsgebäuden einer behördlichen Genehmigung. Ausgenommen sind Wohnhäuser mit bis zu fünf Wohnungen, wobei die Landesverordnung die Schwelle auf drei bis 15 anheben kann (§ 250 Abs. 1 S. 6 BauGB). Der Genehmigungsvorbehalt soll verhindern, dass Mietwohnungen systematisch in Eigentum umgewandelt und damit dem Mietwohnungsmarkt entzogen werden.
 
Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn gesetzlich geregelte Ausnahmefälle vorliegen – etwa Veräußerung an Angehörige zur Eigennutzung, Veräußerung an zwei Drittel der Mieter oder unzumutbare wirtschaftliche Härten (§ 250 Abs. 3 BauGB). Auch wenn keiner dieser Fälle einschlägig ist, darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn dies für die Versorgung mit Mietwohnraum erforderlich ist (§ 250 Abs. 4 S. 1 BauGB). Die Entscheidung ist gebunden und unterliegt voller gerichtlicher Kontrolle.
 
§ 250 sieht – anders als § 201a – keine Beteiligung der Gemeinden vor, obwohl die Genehmigungszuständigkeit in der Praxis regelmäßig auf sie übergeht. Auch eine vorläufige Untersagung wie bei § 15 Abs. 1 S. 2 BauGB ist nicht vorgesehen. Praktisch relevant ist zudem die Regelung in § 250 Abs. 5 S. 2: Wird eine genehmigungspflichtige Umwandlung gleichwohl im Grundbuch eingetragen, gilt die Genehmigung als erteilt – eine Konstellation mit hoher Verkehrsschutzwirkung, die zur sorgfältigen Kontrolle der Unterlagen durch die Gemeinde zwingt.

Fazit

§ 201a und § 250 BauGB ermöglichen den Ländern zwei voneinander unabhängige, aber sachlich verschränkte Instrumente zur Regulierung angespannter Mietwohnungsmärkte. Für die kommunale Ebene ist insbesondere § 201a durch seine Rückwirkungen auf das materielle Planungsrecht bedeutsam – und durch die gesetzlich vorgesehene Beteiligung auch verfahrensrechtlich. Bei § 250 hingegen findet eine Beteiligung der Gemeinden nicht statt, obwohl sie oft als Genehmigungsbehörden agieren. Gerade im Zusammenspiel beider Vorschriften zeigt sich, dass kommunale Entscheidungsträger sowohl ihre planerische Verantwortung als auch ihre verwaltungspraktischen Spielräume im Zusammenspiel von Mieterschutz, Eigentumsbildung und Bodenrecht sorgfältig austarieren müssen.

 

 

Dr. Patrick Heinemann ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht und Partner bei BENDER HARRER KREVET (Freiburg). Er ist Mitautor im NomosKommentar-BauGB (Schrödter), der in aktueller Onlineversion in Kürze erscheinen wird.